加强有效供应 跟随调控步伐
——2012中国杭州城市地产展暨不动产投资论坛成功落幕

http://www.cnestate.com  中国地产投资网  2012/12/4

  
  
  2012年11月30日,由中国地产投资网主办的“2012中国(杭州)城市地产展览会暨不动产投资论坛”在浙江省人民大会堂成功落幕。大会共吸引300余人参加了展会和论坛。
  
  会上,中国房地产业协会副会长朱中一、浙江省区域经济合作企业发展促进会会长黄保苗、中国房地产数据研究院执行院长陈晟、以及浙大房地产研究中心主任贾生华教授等业界权威为我们贡献了一场房地产观点盛宴。
  
  首先黄保苗会长为到会的房企提出了三点建议:
  
  第一,要有信心。十八大提出了新一轮的经济发展宏观目标,这将大大加快中国城市化进程。中国人口众多,住房钢性需求仍然存在,政府的土地财政暂时还没有更好的解决办法,这三大因素决定了地产业的前景依然乐观。只要我们有信心、有耐心,必然会共享地产业新的发展契机。
  
  第二,要做好开发模式创新的挑战。房地产未来模式的创新将是企业的核心竞争力,我们的视野不在于地产,而在于城市;不在于开发,而在于整体运营。其中,潜力巨大的老年地产市场正逐渐受到了地产开发商的关注,旅游地产正在成为大型房企投资转型的新蓝海,教育地产也是一个大有前途的开发方向。
  
  第三,要做好整体盈利回归的挑战。城市地产在经过了10多年高增长后,逐渐回落,回归理性。一个人走路可以走得很快,但一群人走路却可以走得很远。
  
  在会上,中国房地产业协会副会长朱中一提出了三个重要的观点,第一个观点是经过2003年以来特别是2005年的房地产调控,有一点应该肯定的房地产市场的发展更加理性了,不管是开发商也好,购房者也好,理性两个字是没有问题,但起码不像2009年、2010年那么疯狂,今年的房地产调控又有两大特点,第一个特点就是在我们国民经济增长的放缓下面政府没有放松对房地产的调控,突出的在今年7月份的时候在国务院层面分析了经济形势,在经济下行的压力下,但同时国务院同志强调房地产调控不放松,8月份又派出了八个督查组视察政策执行情况,这说明调控不放松。第三个特点是在房地产政策不放松的情况下今年的房地产市场的发展总体上是平稳的,健康的,主要表现在三个方面,房地产的价格总体是平稳的,第二个方面就是房地产的销售量基本上和去年是持平的,当然1-10月份的销售量同比下降了1.1%,但是估计将和前年持平,或者略有好转。
  
  第二个观点就是这次十八大报告里面有一个很重要的提法,就是建立市场配置或政府保障相结合的住房保障制度,跟过去有差别的,过去讲政府提供住房保障,市场满足不同层次的需求,这次是从市场配置方面讲的,这是两个制度结合的,另外市场配置和政府保障相结合说明我们的住房仍然是双轨制,但是这个双轨制不是分开的,可以结合的,像保障房的建设。
  
  第三个观点在十八大报告里面在推进经济战略性挑战当中要把扩大内需作为战略基点,我觉得这一点是这个行业非常有利的,特别我想大家一定要注意到在11月21号的人民日报上登载了李克强的一篇文章,我们讲的结构调整客观上说结构调整难度很大,要有新兴的产业支撑,这不是一朝一夕可以完成的,在这种情况下经济增长主要靠内需,所以内需是最大的调整,在房地产行业里面前几年强调的是支柱这一块,今后怎么样把改善型的需求作为我们内需的重要的方案,只要在政策方面有所优惠,这个市场是很大的。
  
  最后他提出,今年的调控包括房地产行业规划,是为了促进房地产产业的长期稳定。在11月17号讲话到要坚定不移搞好房地产调控,研究制定符合我国国情系统配套科学有效稳定可预期的房地产市场调控体系。这个已经清楚的预示着我们下一步的调控,更多的要采取市场的指标,我们调控的体系更加完善,当然客观的来说制定一个完善的调控的政策体系是不太容易的,所以在明年3月以前,现行的房地产政策还会继续执行的,起码在明年3月以前企业也要保持理性,如果真的房价上涨了,企业不理性了,我们调控的政策目前还没有放松,我们希望看到交易量的上升,但是如果在交易量上升的同时,房价也在上升,或者上升的过快我们肯定会采取措施的,而且我们是时刻准备着,这些话我觉得同志们一定要认真的领会,为什么咱们要客观的分析,在明年两会以前我们国家重大的事情是两项,第一项就是要宣传贯彻十八大精神,第二个就是要把明年的两会开好,我们的房地产如何,我们一定要服从这两个最大的大局,这是调控问题。
  
  而来自上海的中国房地产数据研究院执行院长陈晟,则认为限购是行政性的手段,限购是好办法,但是误伤了需求,他认为需要回归到理想的位置上。
  
  而对于政策建议则认为:房地产是投资还是民生这个属性要解决,持有还是租赁,我们的融资是直接融资还是间接融资,我们的结构布局是应该把我们的现在的2:2:1:5这么一个结构大城市、中型城市以及小城镇以及农村的城镇变成2:2:2,这个要想清楚,更多的是行政还是更多的动用市场和法律的手段。
  
  调控方向他觉得也是要有保有压,企业的观念是战略选择,他认为短期内房地产价格是继续将保持着微跌的状态,短周期还有调整,长周期他认为未来10年跟GDP有比较好的增长速度,甚至我们认为有些商业的可能比住宅泡沫多。将来我们会形成三个市场,保障房的市场,商品房的市场,还有小厂房的市场。
  
  至于政策建议,则提出:第一个是建立税收的制度,第二就是郊区的开发,政策的方式更多是要有市场的手段。最终我们要达到市场保障,各得其所,他觉得白银10年并不是下降各个里面的功能,未来的功能地产将会是更大的机会。
  
  随后,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授则重点分析了浙江省今年的房地产市场情况。他表示:“在70个大中城市里面浙江省有4个城市,特别是温州是属于降幅最大的城市,所以调控的效果从降低房价这个角度来看在浙江省是最明显的,2012年的8月份和2011年的8月份房价的指数,新建商品住宅杭州下降了10.9个百分点,宁波下降是9.7个百分点,金华下降了11个百分点,也就是说温州下降幅度最大,下降了11.7,二手住宅表现的有点差别,杭州和宁波是在10.6%,但是温州回落了21.7个百分点,而另外三个城市杭州、宁波和金华是新房下降的多,二手房下降的幅度小,这说明在温州这样的城市是投资和投机的氛围更浓一些,另外三个城市是自住和改善比例更高一些。这个和预期一样。浙大房地产研究中心每年观察11个城市的房地产的数据,今年6月份浙江省11个城市的房价水平价格水平都明显低于去年,这跟国家统计局的结果是一样的,部分城市甚至低于10年的价格水平,这个实际上我们感觉到从调控的力度和来看的确是十分显著的,比如说杭州在10年6月份的均价是18984,今年是17751,这是二手房的价格,比较稳定的反应了市场的水平,新房的波动性受客观的影响更大一些,二手房比较均匀。杭州的水平回到了10年以前,宁波也是,但是低于11年的水平,仍然稍微的高于10年6月,其他城市情况是类似的,这就是我们看到的调控的效果,从价格这个角度来看。”
  
  贾教授还从房价收入比、房价房租比、房租收入比,这三个指标进行分析,得出以下结论:我们现在的购房有压力,但是泡沫在缩小,所以我们今后的政策导向应该是坚持稳定房价的政策,同时促进房地产健康发展,而且扩大到常住人口,不仅是大中城市而且把乡村考虑进来,这样全面建成小康社会才是真正有价值的。
  
  听完专家教授的观点后,杭州开发代表滨江房产集团副总经理朱立东,从民营房企的角度阐述了调控下的应对策略:
  
  一是开源节流,搞好销售,加速资金回笼。二是成立基金,通过成立第三方公司,进行募集资金。
  
  而对于如何与国企进行拿地竞争,朱总指出,他们主要有几个方法:一是最好是有周期地拿,国有企业虽然有钱,但是风险很大,层层审批很难,民营企业只要老板同意,这个风险最小,周期冷的时候去拿;第二个就是错位的时候拿,民营企业最大的优点就是决策体制比较明显。国有企业看重的那块地的话价格一定会很高的,这样的地就不要去拿了,相对的他们认为较差的地,这样的地你可以去拿。第三个就是合作和代建,拓展新的合作方式。
  
  最后各位业界权威都对2013年的房地产市场提出了寄语:对于房地产市场,感觉到这一轮的调控已经进入市场的见效的阶段,所以市场反应出的箫条的状态在2012年基本上接近结束,2013年随着政策的逐步完善,倒不是说放松调控,而是在继续调控的背景下市场也会进入一个新的阶段,所以明年的市场会更好。